Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa prawdziwe oblężenie. Prognozy cen domów i mieszkań na sprzedaż są jednoznaczne – będzie drożej. Sprawdź, czym jest zjawisko bańki cenowej i jaki wpływ może mieć na sytuację na rynku.

Czym jest bańka cenowa na rynku nieruchomości?

O ryzyku zaistnienia bańki cenowej (spekulacyjnej, inwestycyjnej) na rynku nieruchomości mówi się w Polsce od ponad 2 lat. Jest to proces niezrównoważonego wzrostu cen aktywów zakończony ich nagłym spadkiem (tzw. pęknięciem bańki). Co istotne, oba te wydarzenia muszą nastąpić jedno po drugim.

Czy w Polsce faktycznie występuje bańka na rynku nieruchomości? Teoretycznie warunki ku temu są idealne – ceny mieszkań i domów rosną, a prognozy nie zwiastują zmiany tych trendów. W ostatecznym rozrachunku nawet pandemia nie wpłynęła na wysoki popyt i małą podaż. Taka sytuacja musi się jednak utrzymywać przez dłuższy czas. Istotne jest też zaobserwowanie, czy ceny mieszkań w Polsce (i lokalnie, np. w Łodzi) rosną zauważalnie szybciej niż średnie zarobki Polaków.

Mowa tu jednak cały czas o spekulacjach. Prawdziwym potwierdzeniem będzie dopiero pęknięcie bańki spekulacyjnej na polskim rynku nieruchomości. Kiedy i czy w ogóle to się wydarzy? Jakie inne czynniki mają wpływ na rozwój tej sytuacji? To okaże się po przeanalizowaniu konkretnych danych.

Czy ceny mieszkań w Łodzi i w Polsce wzrosną? Prognozy

Warto przyjrzeć się sytuacji na lokalnym rynku. Jeśli porównać dane z IV kwartału 2019 roku i IV kwartału 2020 roku (dostarczone przez Narodowy Bank Polski), łatwo zauważyć, że ceny ofertowe nowych mieszkań na sprzedaż w Łodzi wzrosły aż o 7,8%. Ta tendencja raczej się nie zmieni. Zgodnie z analizami w ciągu 2 lat (od I kwartału 2020 roku do I kwartału 2022 roku) ceny mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi wzrosną o 13%, a na rynku pierwotnym o 11%.

Podobna sytuacja ma również miejsce w innych dużych miastach, gdzie podwyżki sięgają od kilku do kilkunastu procent w analogicznym okresie. 

Mimo to nieruchomości w Polsce należą do najtańszych w Europie. Według danych Deloitte i Eurostatu średnia cena za m2 nowego mieszkania w 2019 roku wynosiła 1520 €/m2. To i tak niewiele w porównaniu do 2602 €/m2 w Czechach, 3727 €/m2 w Niemczech czy 4523 €/m2 we Francji. Zgodnie z prognozami możemy więc spodziewać się zbliżenia cen nieruchomości do zachodnich standardów.

Kiedy bańka pęknie? Czy to w ogóle nastąpi?

Nie oznacza to jednak, że wzrost cen związany jest z bańką na polskim rynku nieruchomości.Analitycy dostrzegają wyraźną różnicę między obecną sytuacją a okresem po wejściu Polski do Unii Europejskiej, gdy zaobserwowano zjawisko bańki. W pierwszej dekadzie XXI wieku bezpośrednią przyczyną gwałtownego wzrostu popytu na domy i mieszkania byli zagraniczni inwestorzy. Obecność Polski w UE była dla nich okazją do łatwego i szybkiego zarobku.

Koniecznie trzeba też brać pod uwagę podwyżkę cen budowy mieszkań i domów. Zgodnie z ostatnimi wyliczeniami zbudowanie domu kosztuje średnio o 30 tysięcy złotych więcej niż jeszcze kilka lat temu. Ma to związek z nieustannie drożejącymi gruntami oraz najwyższymi od lat cenami materiałów budowlanych.

Analitycy wypatrują pęknięcia bańki inwestycyjnej już od ponad 2 lat. Jednak dotąd się to nie wydarzyło i z dużym prawdopodobieństwem już do tego nie dojdzie. Ceny mieszkań w Łodzi i całej Polsce w końcu dobiją do górnej granicy możliwej do zaakceptowania przez nabywców. To sprawi, że sprzedaż zwolni, ale ceny się nie zmienią. W związku z tym scenariusz związany z wystąpieniem bańki cenowej jest mało prawdopodobny.